Die eigenen vier Wände stehen ganz oben auf der Wunschliste vieler Menschen in Deutschland. Wohneigentum stellt, gerade im Hinblick auf die Altersvorsorge, ein wichtiges Stück Sicherheit dar und steigert die Lebensqualität.

Zwischen Wunsch und Wirklichkeit klafft aber eine breite Lücke: Mit nur rund 42 Prozent liegt die Eigentumsquote in Deutschland noch weit unter dem europäischen Durchschnitt von rund 65 Prozent.

1. Die Kaufpreise sind günstig

Ob Eigentumswohnung oder Ein- bzw. Zweifamilienhaus, die Kaufpreise sind in vielen deutschen Städten in den vergangenen Jahren gefallen und befinden sich auf einem niedrigen Niveau. Allerdings mit ansteigender Tendenz: Der allgemeine positive Wirtschaftstrend scheint sich auch auf das Segment des Wohneigentums auszuwirken. Der Zeitpunkt ist günstig, den Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen, bevor es weitere Preissteigerungen gibt.

2. Die Zinsen sind noch niedrig

Ebenso wie die Immobilienpreise sind auch die Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahren gefallen und befinden sich auf einem Niveau, das deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von rund 8 Prozent liegt. Darlehen sind heute zu einem Zinssatz von etwa 4,5 Prozent zu bekommen. Betrugen die Zinszahlungen bei einem zehnjährigen Darlehen von 100.000 Euro mit einem Zinssatz von acht Prozent monatlich 670 Euro, sind heute bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent lediglich noch 375 Euro für die Zinsen aufzubringen. Damit kann schneller entschuldet werden. Bei einer Tilgung von einem Prozent dauert es gut 38 Jahre, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Wird die Tilgung aber auf zwei Prozent erhöht, reduziert sich die Zeit auf gut 26 Jahre.

3. Sie wohnen im Alter mietfrei

Unabhängig davon, wie schnell Sie Ihren Kredit tilgen, gibt es keine bessere Altersvorsorge als Wohneigentum. Denn die Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis bei den stetig fallenden staatlichen Rentenleistungen. Wer im Alter keine Miete mehr zahlen muss, genießt eine spürbare finanzielle Entlastung und hat deutlich mehr Geld zur Verfügung für seinen Lebensunterhalt.

4. Die Renditen sind höher

Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen bietet eine vermietete Immobilie deutlich attraktivere Renditen. Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei fünf bis sieben Prozent. Wer hingegen in den vergangenen zehn Jahren in einen offenen Immobilienfonds investierte, erzielte lediglich eine Jahresrendite von rund drei Prozent. Auch unter diesen Gesichtspunkten ist die Immobilie aus einem klassischen Vermögensaufbau nicht wegzudenken.

5. Immobilienbesitzer haben eine höhere Sparquote

Immobilieneigentümer verfügen im Alter über ein wesentlich höheres Vermögen als Mieter. Das gleiche Einkommen vorausgesetzt, sparen Mieter laut einer Untersuchung von empirica zwischen 50 und 59 Jahren gerade ein Jahresnettoeinkommen an. Immobilieneigentümer sparen in derselben Zeit eineinhalb Jahreseinkommen an und besitzen zusätzlich noch die Immobilie, die einem Wert von etwa sechs Jahreseinkommen entspricht.

6. Sie bleiben flexibel

Das Arbeitsleben erfordert heute eine zunehmende Mobilität. Doch auch wenn Sie Ihre Immobilie wegen eines Umzugs nicht mehr selbst bewohnen können, ist ein Verkauf nicht zwingend. Die Immobilie kann künftig als Kapitalanlage genutzt und vermietet werden und so Bestandteil Ihres Vermögens bleiben. Um Ihre Flexibilität zu wahren, sollten Sie auf eine gute Vermietbarkeit von Haus oder Wohnung achten.

7. Sie steigern Ihre Lebensqualität

Im eigenen Heim lebt es sich besser. Das vielleicht wichtigste Argument für den Immobilienbesitz ist statistisch nicht zu belegen. Wie stark die eigene Wohnung die Lebensqualität steigert, kann nicht in Zahlen ausgedrückt werden. Ob es das Wissen um ausbleibende Mieterhöhungen ist, die Sicherheit, sein Heim nicht bei Eigenbedarf des Eigentümers verlassen zu müssen oder das Gefühl, die Wohnung nur für sich selbst zu verschönern und zu pflegen, statt die mietvertraglich geforderten Schönheitsreparaturen durchzuführen: der "Wohlfühlfaktor" liegt bei den eigenen vier Wänden deutlich höher.

Was spricht für den Kauf einer Neubauimmobilie?

• Der endgültige Preis steht fest.
• Der Bauträger übernimmt von der Planung bis zur Übergabe die Verantwortung.
• An Neubauten fallen, soweit sie frei von Baumängeln sind, in den ersten Jahren keine Reparaturen an. Dennoch sollten rechtzeitig Rücklagen gebildet werden.
• Bei Neubauten kann die Ausstattung frei gewählt werden, solange die Wünsche nicht das Budget sprengen und man nicht durch die Auswahl des Bauträgers oder Fertighausanbieters eingeschränkt ist.
• Hausform und Grundriss sind typisiert und daher meist preisgünstiger.

Was spricht für den Kauf einer Bestandsimmobilie?

• Ältere Häuser liegen oft in guter, zentraler Lage, daher
• manchmal die einzige Möglichkeit in der gewünschten Lage zu wohnen
• meist eine gute Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen etc.) vorhanden
• Meist ist die Immobilie sofort beziehbar oder zu einem festen Bezugstermin frei, so dass keine Finanzierungskosten während der Bauzeit entstehen
• Es wird nicht nach Plan gekauft, das Haus kann in Augenschein genommen werden
• Ältere Häuser sind preiswerter als Neubauten
• Die Grundstücke bei Altbauten (Häusern) sind meist großzügiger bemessen
• Das Haus steht bereits, der Wert und das Wohnumfeld können sofort beurteilt werden

Die Kosten und Nebenkosten bei einem Immobilienerwerb

Beim Kauf eines Grundstückes gibt es feste und variable Kosten, die von dem Zustand des Grundstückes beim Kauf abhängen. Die festen Kosten sind die Notar-, Grundbuch und Eintragungsgebühren sowie die Grunderwerbssteuer, die übrigen Kosten sind variabel. Die Maklerprovision kann je nach Region und Gegebenheit variieren.

• Notar-, Grundbuch- und Eintragungsgebühren: 0,8 bis 1,5 % vom Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis
• Maklerprovision: Die ortsüblichen Maklerprovisionen beim Kauf einer Immobilie in Deutschland betragen 5,95 % inkl. Mehrwertsteuer und sind - je nach regionaler Gegebenheit - voll vom Käufer bzw. Verkäufer oder jeweils in Teilen zu zahlen.
• Finanzierungskosten / Bearbeitungsgebühren: ca. 1 % vom Finanzierungsvolumen
• Schätzkosten der Bank: 0,5 bis 1 % vom Kaufpreis
• Verdienstausfallversicherung gegen Arbeitslosigkeit
• Vermessungskosten: ca. 0,25 bis 0,4 % des Kaufpreises
• Erschließungskosten: je nach Erschließungsstand des Grundstückes
• Abholzen / Beräumen des Grundstückes
• Abrissarbeiten
• Hausanschlüsse (Wasser, Gas, Elektro, Telekom)

Der Kaufvertrag

Ein rechtlich bedeutsames Geschäft ist der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages. Die Protokollierung hat vor einem Notar zu erfolgen. Die folgenden Hinweise können darauf vorbereiten und helfen Fehler zu vermeiden.

Der Erwerb einer Immobilie lässt sich in drei Grundtypen einordnen:

• Kauf eines unbebauten Grundstückes (Bauplatz), z.B. zur Bebauung als Bauherr durch eigene Vergabe
• Kauf eines Grundstückes samt bestehendem Gebäude, z.B. Einfamilienhaus oder einer einzelnen Eigentumswohnung
• Kauf einer Immobilie mit dem darauf zu errichtenden Gebäude (Haus- oder Wohnung), sogenannter Bauträgervertrag

Die Beurkundung

Sie erhalten vor dem Beurkundungstermin einen Kaufvertragsentwurf.
Sollten sich hierbei Fragen aufwerfen, können Sie diese gerne an Vitalis Immobilien stellen.
Vitalis Immobilien übernimmt für Sie die Abstimmung mit Notar und Käufer bzw. Verkäufer bezüglich des Beurkundungstermins und überbringt dem Notar alle wichtigen Unterlagen und Information zur Erstellung des Kaufvertrages. Zwischen der Übersendung des Kaufvertragsentwurfes und der Kaufvertragsprotokollierung liegt eine vierzehntägige Prüfungszeit.

Ein gültiger Personalausweis oder Reisepass ist für die Beurkundung erforderlich, es sei denn, Sie sind bereits persönlich bekannt. Falls der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise über ein Bankdarlehen finanzieren lässt, sollten die Grundschuldbestellungsunterlagen rechtzeitig dem Notar übersandt werden.

In der Beurkundung wird der gesamte Vertragstext vorgelesen. Dies ist unabdingbar, damit den Vertragsbeteiligten der genaue Inhalt bewusst wird und eine nochmalige Prüfung durch die Vertragsschließenden und den Notar erfolgen kann. Aufkommende Fragen können jederzeit während der Beurkundung gestellt werden.

Der Verkauf

Zuerst erfolgen die Erklärungen über den Verkauf sowie die Grundbucherklärungen, d. h. es erfolgt eine Eintragung einer Eigentumsvormerkung. Eine Eigentumsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer über das Vertragsobjekt verfügen kann. Der Käufer zahlt den Kaufpreis, wenn seine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Sobald der Käufer die Zahlung der Kaufpreises bestätigt hat, wird die eigentliche Eigentumsumschreibung erklärt.

Der Kaufpreis

Im Vertrag sind Regelungen über die Fälligkeit und die Bezahlung des Kaufpreises enthalten. Dies dient zur Schutz des Käufers vor ungesicherten Zahlungen.
Auf keinen Fall sollte der Kaufpreis bezahlt werden, bevor dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung des Notars vorliegt.

Der Vertragsvollzug

Der Notar hat im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrags noch weitere Aufgaben:

• Durchführen der ihm kraft des Gesetzes zustehenden Benachrichtigungen
• Überwachung der Grundbucheintragung
• Einholen von Bescheinigungen, Genehmigungen und Negativatteste, um die Veranlassung der Kraufpreisfäligkeitsmitteilung abzuwickeln.

Folgendes sollte noch beachtet werden:

• Die Grundsteuer muss von jedem Grundbesitzer bezahlt werden. Zu Beginn eines jeden Kalenderjahres ist diese zu bezahlen.
• Der Eigentümerwechsel muss binnen drei Monaten beim Finanzamt gemeldet werden.
• Die Gebäudeversicherungen werden kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen. Der Versicherer und der Erwerber haben dann ein Kündigungsrecht von einem Monat. Die Veräußerung muss dem Versicherer unverzüglich angezeigt werden.

Der Grundbuchauszug

Eine der wichtigsten Unterlagen, aufgeteilt in Deckblatt, Bestandsverzeichnis und Abteilung I - III

Bestandsverzeichnis

Aus dem Bestandsverzeichnis geht hervor, um welche Rechtsform es sich bei der Immobilie handelt:

Miteigentumsanteil mit Sondernutzungsrecht (Wohnungseigentum), Erbbaurecht oder ein herkömmliches Grundstück mit oder ohne Gebäude.

Weiterhin wird erkannt um welche Nutzungsart es sich handelt (Gebäude- und Freifläche, landwirtschaftliche Fläche, etc.). Wichtiger jedoch ist die Lagebezeichnung, also Flurstücksnummer, Gemarkung, Straßenbezeichnung und die Grundstücksgröße. Die mit dem Eigentum verbundenen Rechte (Wegerechte, Sondernutzungsrechte, o. ä.) sind ebenfalls im Bestandsverzeichnis des "herrschenden Grundstücks" eingetragen.

Abteilung I

In Abteilung I des Grundbuches wird erkannt, wer derzeit Eigentümer ist und ebenfalls wer in der Vergangenheit Eigentümer der Immobilie war (unterstrichene Eintragungen).

Abteilung II

In Abteilung II des Grundbuches wird erkannt, welche Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Wegerechte, Reallasten etc. auf dem Flurstück bestehen.

Abteilung III

In Abteilung III des Grundbuches werden Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden eingetragen, die auf dem Flurstück lasten.

Der Lageplan

Auf dem Lageplan ist die Lage des Flurstücks im Gelände verzeichnet (Maßstab in der Regel 1:500 oder 1:1000). Aus dem Lageplan sind unter anderem Grenzbebauungen und Grenzübergange ersichtlich, ebenso die Gebäude und Gebäudeteile, welche sich auf dem Flurstück befinden.

Das Erbbaurecht

Bei einem Erbbaurecht besitzen Sie nicht das Grundstück, sondern erhalten das Recht, das Grundstück für eine bestimmte Laufzeit (in der Regel 99 Jahre) zu nutzen bzw. zu bebauen.
Bei bereits bestehenden Erbbaurechten ist darauf zu achten, wie lange die Laufzeit noch ist. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit des Erbbaurechts erhält der Grundstückseigentümer dieses wieder. Eine Verlängerung des Erbbaurechts ist dann ggf. neu zu verhandeln.

Bauantrag

Zum Bauantrag gehören die Baubeschreibung, der Lageplan, die Berechnung der Wohnfläche und des umbauten Raums. Aus der Baubeschreibung können die beim Bau verwendeten Materialien, die Art und Dimensionierung der Heizanlage i. d. R. auch die damaligen Herstellungskosten entnommen werden.

Baugenehmigung

Die Baugenehmigung sollte mit dem Bauantrag übereinstimmen. Gibt es Wohn- oder Nutzflächen, für die kein Bauantrag bzw. keine Genehmigung vorliegt, sollte man dies hinterfragen.

Die vorhandenen Nutzungen sollten auch durch die Baurechtsbehörde genehmigt werden, da ansonsten ein Rückbau oder eine Nutzungsänderung erzwungen werden kann.

Grundsätzlich sollte bei nachträglich zu Wohnzwecken ausgebauten Flächen geprüft werden, ob diese den baurechtlichen, statischen und brandschutztechnischen Vorschriften entsprechen.

Denkmalschutzliste und Denkmalschutzbuch

Die Denkmalschutzliste wird bei den Gemeinden bzw. Städten geführt.

Das Denkmalschutzbuch wird bei der oberen Denkmalschutzbehörde (Landratsamt) geführt.

Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es spezielle Auflagen zur Modernisierung, ebenfalls erfordern Umbauten und Modernisierungen die Zustimmung und Beteiligung der Denkmalbehörde.

Worauf Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung achten sollten

Größe

Kaufen Sie die Wohnung nicht zu klein. Denken Sie bereits beim Wohnungskauf an die Zukunft, damit Sie später nicht wieder auf der Suche nach einer geeigneten Wohnung sind.

Ausrichtung

Als ideal gilt eine Süd-West-Ausrichtung der Wohnräume, da diese eine gute Beleuchtung der Räume gewährleistet.

Weiteres:

• Bei Wohnungen in Großstädten sollten gegebenenfalls Stellplätze für vorhandene Fahrzeuge gekauft werden
• Bei älteren Baujahren kann ein Aufzugsschacht direkt neben der Wohnung Lärmbeeinträchtigung verursachen
• Wohnungen im Erdgeschoss bzw. unteren Geschossen besitzen oft geringeren Lichteinfall

Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung enthält die Aufteilung der Miteigentumsanteile. Außerdem sind wichtige Regelungen für unter anderem Gemeinschaftseigentum, Verwaltung und Stimmrecht getroffen.

Der Aufteilungsplan

Im Aufteilungsplan sind in Form von Grundrissen dargestellt: Gemeinschaftseigentum, die einzelnen abgeschlossenen Einheiten sowie evtl. Sondernutzungsflächen.

Die Protokolle der Eigentümerversammlung

Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung sollten eingesehen werden. Hier können evtl. aufkommende Kosten oder Probleme frühzeitig erkannt werden, z.B. Hindernisse bautechnischer Art oder drohende Sonderumlagen in der nächsten Zukunft, Uneinigkeiten innerhalb der Eigentümerversammlung oder mit Nachbargrundstückseigentümern.